2010年土地估价师《理论与方法》典型计算题分析(6)
1、土地开发费分季度投入，每季度投资额相等，在季内均匀投入；设定土地开发资金的贷款季利率为5%，需按季度按复利计算利息；土地开发的投资回报率为10%；土地增值收益率为20%；土地还原率取6%。
2、根据题意，这是一道典型的采用成本逼近法来评估成片开发、分块出让的地价的计算题。
3、本题的估价时点为2000年10月，距土地经出让取得的时间间隔有2年，剩余土地使用年限为48年。 (3)明确价格类型。
多种用途的综合用地估价方法的选择
土地使用权出让最高年限按下列用途确定：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其他用地50年。
土地价格评估的基本方法有市场比较法、收益还原法、成本逼近法、剩余法和基准地价系数修正法，另外路线价法也是土地价格评估中常用的方法。
④文体用地。为公众服务的公益性文化、体育设施用地。包括博物馆、展览馆、文化馆、图书馆、纪念馆、影剧院、音乐厅、少青老年活动中心、体育场馆、训练基地等。⑤医疗卫生用地。
再选用成本法为另一种方法，测算不含土地出让金或出让毛地价的价值。市场狭小的、特殊的房地产可选择第一种方式，采用房产与土地（不含土地使用权出让金的价款）分别估价再综合的成本法估价。
估价人员应熟知、理解并正确运用市场比较法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法以及这些估价方法的综合运用。2对同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行估价。
\r\n \r\n \r\n\r\n房地产规范评估有几种方法\r\n \r\n\r\n目前主流的方法适宜选择比较法、收益法。比较法适用估价对象是同类房地产有较多交易的，特别是小型商铺更是如此。
关于印发《个人用地土地估价报告简易格式》的通知
说明如下：《简易格式》适用于湖北省内权利人为自然人的所有个人用地土地评估项目。土地评估机构应向委托方提交《简易格式》的《土地估价报告》及《土地估价结果一览表》，并完整填写表格内容。
收件市或区、县房屋土地管理局在收到用地单位提交的划拨用地申请后，地政处(科)通知用地单位提交有关文件。
国有土地收益中的新增建设用地的土地有偿使用费，70%上缴国家中央呀政，30%留给有关地方人民政府。( ) 执业登记的土地估价师可依法从事对土地及其附着物、定着物的相关权刘、权益的价格或者价值进行评测、判定、咨询等土地估价活动。
新增费征收标准按照城市土地等别分为15等，最高的每平方米140元，最低的每平方米10元。
路线价法适用的估价对象和条件?
1、土地使用权的价值跟土地所处位置(临街状况：宽度深度)有很大的关系，对于同一街区，土地的价值具备相对的稳定性，如果知道该街区土地的平均价格，通过临街宽度、临街深度的调整得出估价对象土地价值的方法即为路线价法。
2、解析：路线价估价法的适用范围(1)路线价估价法适用于市街地，主要用于商业繁华区域土地价格的评估，对道路系统完整、道路两旁的宗地排列整齐的区域和城市，效果更佳。(2)路线价估价法需要较多的交易实例，且土地市场要规范。
3、路线价法主要适用于城镇街道两侧商业用地的估价，特别是在房地产税收、市地重划(城市土地整理)、城市房屋拆迁补偿或者其他需要在大范围内同时对大量土地进行估价的场合。路线价法适用的条件。
4、朝向、宽深比率等修正系数），用数学方法算出其他宗地地价的方法。公式：地价=路线价*深度百分率*其他修正系数*宗地面积适用范围：城市土地，较为繁华地区，街道比较整齐的区域。适用条件：要有较多的比较案例。土地市场规范。
5、路线价法是标准宗地的单位地价，可看做比较实例，对路线价进行的各种修正可视为因素修正。
南宁估价交易土地级别不一样怎么修正
容积率是属于规划限制条件里的，所以应放在个别因素中修正，通常容积率修正是用市场法评估商业住宅用地的几个重要个别因素的修正之一。
市场比较法。是土地价值评估中最基本最常用的方法，通过对具有替代关系的类似土地交易价格进行修正。收益还原法。将待估土地未来正常年纯收益，以一定的土地还原利率还原，以此估算带估土地价格的方法。成本逼近法。
比较案例的楼面地价水平要相当，不能找那种特殊的、价格水平与正常市场水平相差很多的案例。然后进行因素修正。
土地估价 有 成本逼近法、基准地价修正法、市场比较法、收益法等。
房地产评估中交易情况修正的意思是交易情况修正指对房地产交易中的非常规交易如继承、赠与、急于出手等等情况作的修正，这样才能真实的评估房地产的价值。
土地评估公司收费标准
土地评估公司收费标准：100万元以下按4‰100-200万元按3‰200-1000万元按2‰2000万元按5‰32000-5000万元按0.8‰10000万元按0.4‰10000万元以上按0.1‰。
每宗房地产价格评估收费不足300元的，按300元收取。为土地使用权抵押而进行的土地价格评估，评估机构按一般宗地评估费标准的50%计收评估费。清产核资中的土地价格评估，按一般宗地评估费标准的30%计收评估费。
为土地使用权抵押而进行的土地价格评估，评估机构按一般宗地评估费标准的50%收评估费；每宗地评估费不足300元的按300元收取。
土地出让金 收取标准： 有实际成交价的，且不低于所在级别基准地价平均标准的按成交价不低于40%的标准计算出让金，若成交价低于基准地价平均标准的，则依照全部地价40%计算。
收费标准下浮的幅度没有限制，直接由双方协商收费标准。计时收费，政府指导价计时收费标准被分成这四档(没到1小时按1小时收费)。①法人代表(首席合伙人)、首席评估师(总评估师)：每人500至800元1小时。
开发贷土地评估费是评估机构按一般宗地评估费标准的50%计收评估费，每宗地评估费不足300元的按300元收取。
